マイホームローンの返済が行えなくなり、差し押さえを受けて、競売が始まって、家が失う……。
これが考えられ得る限り一番まずい流れです。

更に競売は、買い取り額が安くなる傾向が強いので、借金が完全には消えない恐れがあります。また、家がなくなれば賃貸契約等を行う事になるでしょうが、労力や費用が掛かるので大変です。
競売だけは絶対に回避したいところです。

そこで選択しに入れておくべきなのが「リースバック」です。
ごく簡単に解説すると、リースバックは「持ち家の任意売却を行う→賃料で住む形式に切り替える」というもの。
これを行えば、ずっと同じ家で暮らしていく事ができます。
そのため、転校や転勤をする必要がございません。

このようにメリットが大きいわけですが、もちろんデメリットも複数存在します。
そこで本記事では、リースバックに関して深く解説していきます。
リースバックの利点・欠点、リースバックすべきパターン等についても触れていきます。

●リースバックとは?

改めて説明しますが、「自分が所有しているマイホームを売り、家賃を払いながらその家にずっと住んでいく
事をリースバックと呼びます。
何と言っても「これまでの家で暮らす事が叶う」のが最大のメリットです。また、ケースバイケースですが手元にお金を残すことも可能。

そしてローンを完済していなくてもリースバックは実行できます。
家賃を滞納するのは止めて、早急にリースバックに関して動き出す事を推奨します。

また、債務超過に陥っている状態でも、リースバックできる事があります。
ですので、まずはプロフェッショナルに話を持ち掛けてみてください。
はじめから「この状態でリースバックは無理だろう」と諦めるのはNGです。

それからリースバックであれば、売却を行った不動産をもう一度購入する事も叶います。
したがって、「現在はお金に困っているけれど、数年後には経済的に豊かになる」という見込みがあるケースでも、リースバックを考えてみる事を推奨します。

●リースバックであれば転居不要!

持ち家のリースバックが完了すると、その不動産の属性は「マイホーム」から「借家」に変わります。ですから、家賃のトラブルなどがなければ、同じ家でずっと暮らしていく事が叶います。
また、経済状況が良くなって金銭的なゆとりが生まれたタイミングで家を買い戻すこともできます。

●ローンが残っている場合は?

ローンの返済がまだある段階でも行うことが可能です。
「リースバックでお金を得る→そのお金でローンを返す」という流れになるためです。
ただし、抵当権や債務超過等の影響でリースバックが実行できないケースも少なくないので覚えておきましょう。

とりあえずローンの残債について確認し、リースバックができるか否かチェックしてみてはいかがでしょうか。

●リースバック関連の相談相手として最適なのは?

リースバック関係の業務を引き受けてくれる弁護士事務所が存在します。
また、リースバック業者に話を持ち掛けるのも良いでしょう。
さらには、不動産企業がリースバックを引き受けてくれるケースも。

まずは資料請求や相談をして、ご自身にとってベストな企業を探しましょう。
それぞれの企業から見積もりを取り、価格や内容を比べてみることを推奨します。

●競売や任意売却とリースバックは異なります

○リースバックと任意売却の差

「任意売却の一種としてリースバックが存在する」という解釈は正しいです。

普通はローンを完済しないとマイホームを売ることは叶いませんよね。
ですが、任意売却の場合は完済前に売ることができます。

しかし、「売却金額>ローンの残り金額」となってしまうのであれば、当然その先もローンの返済を継続していく必要があります。

ですが債務超過に陥っていても、「お金を借りた相手」と交渉することで、借金を減らしてもらえたり調整してもらえたりする場合が。

しかし、一般の方がこのような交渉を適切に進めることはまずできません。
ですから、信頼できる専門企業などに任せることをおすすめします。

○リースバックと競売の差

「ローンの返済等が叶わなくなった建物を、強制的に売り、売却金額でローンを返す」ことを「競売」と言います。ちなみに、売却は裁判所が主導となって行います。

しかし、「不動産の相場金額」と比べて、「競売における落札金額」はかなり安くなってしまう可能性が高いです。

そのため、「ローンが完済できない上に、家をなくす恐れがある」と言えます。
だからこそ、誰しも競売を避けたがるのです。

しかも、競売がスタートすると公告が出るので、「○○さんの家が競売の対象になっている。よほど苦しいのだろうか……」と近所の方や知り合いにバレてしまう恐れがあります。

ですが、任意売却に分類されるリースバックは強制的に行われるものではありません。
何と言っても「『任意』売却」ですしね。

ですから、やはり競売にかけられる前に、早めに任意売却やリースバックに関して検討することを推奨します。

●リースバックの主な利点を3つ紹介

リースバック特有の利点がいくつかあります。
ここからは、競売や通常の任意売却にはないリースバックの良い面を3つ挙げていきます。

○1:固定資産税やマイホームローンで困らなくなる

リースバックが完了するとローンを払う義務が消滅します。
「結局家賃を払うのだから意味がないのでは?」と感じるかもしれませんが、家賃額のほうがローン金額に比べて安くなる場合も少なくありません。
また、所有権を失いますから、火災保険や固定資産税等もいらなくなります。

ローンをはじめとする色々な出費が消えますから、経済的に大幅に楽になる可能性が高いです。

○2:転居をしなくていい

リースバックを行うとその不動産の所有権を失い、「借家に住んでいる」という扱いになります。

ですが、もちろん転居はしなくて大丈夫です。
つまり転校・転勤なども不要という事ですから、負担がほとんどありません。
特に小さなお子さんや年配者が住んでいる場合は助かるのではないでしょうか。

それに、転居費用も決して安くはありませんよね。

また、近所の方から見ると「何も変化していない」と言えますから、妙な陰口を叩かれる心配もありません。

○3:いずれ買い戻すこともできる

「買い戻し優先権が、元々の所有者に付与される」というのもリースバックの魅力の一つです。
つまり、金銭的な余裕ができたら、再び同じ家を買うことができるというわけですね。

最初から、将来的に買い戻す計画を綿密に立ててからリースバックをする人もいます。
むしろ可能な限りそうしてください。

●リースバックの悪い部分

良いことばかりに見えるリースバックですが、当然欠点もあります。

○1:家賃を支払うことになる

繰り返しになりますが、リースバックをすると「借家」に属性が変わるので、今度は「家賃を払い続ける義務」が発生します。言ってみれば「ローン返済」が「家賃の支払い」に変化するだけです。

ローン金額よりも家賃額のほうが低くなることも多いですが、賃料が払えなければ当然追い出されます。リースバックしたからと言って特別扱いされる事はありません。

具体的に言うと「不動産評価金額の1割/年」というのが賃料相場です。
ですから、売却額やお住まいのエリア次第では「家賃額>ローン返済額」になってしまう事もあります。

○2:資金がなければ買い戻しはできません

先ほど「リースバックであれば、いずれ買い戻しができる」という解説をしました。
しかし、これも資金を調達できてこその話です。
ほとんどのケースで期限が設けられますので、「お金が貯まるまで、いつまでも待ってもらえる」というわけではありません。

ですから、「リースバックをチョイスすれば、絶対に買い戻せる
とは思わないようにしましょう。

ちなみに、「買い戻す」と表現していますが、リースバックの場合は「暮らし続ける」わけですから、「買い戻せない」のであれば、「手放す」という感覚になるはずです。

したがって、買い戻しができるかどうか心配なのであれば、通常の任意売却も視野に入れてみましょう。リースバック以外の手段もある事を忘れないでください。
この辺りのことはプロフェッショナルに相談してください。

○3:誰も買ってくれない場合もある

リースバックをしたいと考えたからといって、必ず買い手がつくというわけではありません。そうなってしまえば、もちろんリースバックは行えません。

また、銀行の許可がないと「債務超過になるリースバック」は実行できません。

ですから、とりあえず任意売却やリースバックを引き受けてくれる企業に相談して、建物やローンに関して伝えましょう。
そうすれば、リースバックできるかどうか(すべきかどうか)アドバイスしてくれるはずです。

そして、リースバックが何らかの理由でできなくても、任意売却が叶う場合もあるので、そちらに関しても聞いてみる事を推奨します。

●最後に

リースバックの利点や欠点に関して解説しました。
「同じ家に住み続けられる」という非常に大きな利点がありますが、欠点もあるので気を付けましょう。

いずれにせよ、まずはご自身の不動産について、リースバックが可能かどうか相談してみることをおすすめします。